Bouw tijdens Oekraïne-oorlog: wie betaalt de rekening? |
 |
Auteur: mr. Mareille Tol |
In de vorige publicatie “Wat een lockdown met de huurprijs kan doen” kwam aan het licht dat door onvoorziene omstandigheden zoals de coronapandemie en de coronamaatregelen de overeengekomen huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. In deze publicatie komt de aannemingsovereenkomst aan bod. Want ook die overeenkomst kan door onvoorziene omstandigheden op vordering van een partij gewijzigd worden. Dit bepaalde de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (“RvA”) onlangs in een zaak tussen een aannemer en een opdrachtgever. Onvoorziene omstandigheid is in casu de stijging in materiaalprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Leest u hierover meer in deze publicatie.
Inhoud:
Omstandigheden die partijen bij het maken van afspraken niet hebben voorzien, kunnen ervoor zorgen dat partijen kunnen terugkomen op gemaakte afspraken omdat dat redelijk is. Het ongewijzigd laten van de betreffende overeenkomst moet dan zo bezwaarlijk zijn dat een wijziging of zelfs het ontbinden van de overeenkomst gerechtvaardigd is. De rechter kan de overeenkomst dan op basis van artikel 6:258 BW wijzigen of ontbinden.
Een uitspraak van de RvA van 25 augustus 2022 laat zien dat ook uitzonderlijke prijsstijgingen als gevolg van de Oekraïne-oorlog de stempel “onvoorziene omstandigheden” kunnen krijgen.
De excessieve prijsstijging van grondstoffen door de oorlog in Oekraïne brengt bestaande aannemingsovereenkomsten aan het wankelen. Door de prijsstijgingen ontstaan discussies tussen aannemers en hun opdrachtgevers. Komen de prijsstijgingen voor rekening van de aannemer of van de opdrachtgever?
Over het algemeen geldt dat prijsstijgingen voor rekening en risico komen van de aannemer; het ondernemersrisico. Dit kan anders zijn als prijsstijgingen op basis van de redelijkheid en billijkheid niet meer voor rekening en risico van de aannemer behoren komen. Uit de rechtspraak van de RvA volgt dat een stijging in materiaalprijzen met meer dan 20% buiten het normale ondernemersrisico valt en kan worden gezien als onvoorziene omstandigheid. Ook volgt uit de rechtspraak van de RvA dat een kostenverhoging van meer dan 5% van het gehele door de aannemer aangenomen werk kwalificeert als onvoorziene omstandigheid. Uit de rechtspraak van de overheidsrechter wordt voornoemde 5% echter niet als harde norm gehanteerd. Omstandigheden van het geval kunnen een andere norm rechtvaardigen. Denkt u aan de omstandigheid dat zich elders in het werk kostendalingen hebben voorgedaan.
In de zaak die leidde tot de uitspraak van de RvA van 25 augustus 2022 (nr. 37.382), hebben een aannemer en een opdrachtgever op 28 oktober 2020 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van appartementen en eengezinswoningen. De initiële aanneemsom bedroeg ongeveer 6,5 miljoen euro. In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de aanneemsom tot en met 31 december 2021 een vast bedrag is (een prijsvastbeding) en dat daarna een indexering geldt volgens de BDB-index. Partijen hebben de mogelijkheid om de aanneemsom op basis van de wet te verhogen contractueel uitgesloten.
Door de voortdurende oorlog in Oekraïne blijven de prijzen van producten stijgen. Om de stijging in kosten te ondervangen, wenst de aannemer de aanneemsom te verhogen en beroept de aannemer zich op een bepaling uit de aannemingsovereenkomst (artikel 15 lid 2 sub a van de aannemingsovereenkomst):
“Partijen komen overeen dat tussentijdse aanpassing van deze overeenkomst mogelijk moet zijn indien partijen daartoe gezamenlijk besluiten of in het geval er sprake is van één van de navolgende gevallen, waarop de meest gerede partij een beroep kan doen: a. Indien zich een extreme onvoorziene wijziging van omstandigheden voordoet welke naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor Partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt [...]”
Opdrachtgever is echter van mening dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de aanneemsom en betwist dat sprake is van een situatie zoals beschreven in deze contractuele bepaling. De opdrachtgever vordert nakoming van de overeenkomst.
Het is duidelijk dat tussen aannemer en opdrachtgever onenigheid bestaat. Een prangende vraag in deze discussie is: mag de aannemer zich op artikel 15 lid 2 sub a van de aannemingsovereenkomst beroepen? Partijen leggen de vraag voor aan de arbiters van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.
Volgens de arbiters heeft de aannemer zich terecht beroepen op tussentijdse aanpassing van de overeenkomst (artikel 15 lid 2 sub a van de aannemingsovereenkomst). De oorlog in Oekraïne en de gevolgen daarvan voor de bouw zorgen voor een dermate extreme onvoorziene wijziging van omstandigheden dat het ongewijzigd uitvoeren van de aannemingsovereenkomst in redelijkheid niet van de aannemer verlangd kan worden. Artikel 6:258 BW is hier van toepassing zodat tussentijdse aanpassing van de aanneemsom in principe mogelijk is.
De vordering van de opdrachtgever dat de aannemer moet bouwen tegen de oorspronkelijke aanneemsom, wordt door de arbiters niet toegewezen.
Uit het voorgaande volgt dat een aannemingsovereenkomst die vóór de start van de Oekraïne-oorlog is gesloten, kan worden gewijzigd op grond van de redelijk en billijkheid (onvoorziene omstandigheden). Contractspartijen moeten op zoek gaan naar een redelijke verdeling van de toegenomen kosten.
0900-8090. U krijgt direct een senior bedrijfsjurist aan de lijn die jarenlang werkte als advocaat en bedrijfsjurist die u helpt met juridisch advies.
|
