Wat een lockdown met de afgesproken huurprijs kan doen

Gepubliceerd op: 16 september 2022 Auteur: mr. Mareille Tol

Ondernemen brengt risico’s met zich mee. Wil dit dan ook zeggen dat een ondernemer de negatieve (financiële) gevolgen van een gebeurtenis volledig zelf moet dragen? Denkt u aan de Coronapandemie en de daaropvolgende lockdowns. Bedrijven zagen zich genoodzaakt de deuren te sluiten.

Menig ondernemer vraagt zijn verhuurder om een tegemoetkoming in de huurprijs voor het niet of beperkt gebruiken van het gehuurde ten tijde van de lockdowns. Er zijn verhuurders die uit redelijkheid de huurder tegemoetkomen. Als huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, wordt soms de rechter gevraagd om een oordeel te geven. Zo deed de Rechtbank Rotterdam onlangs uitspraak over een afgewezen verzoek van de huurder tot huurprijsverlaging.

Wat is nu de wettelijke basis voor een huurprijsverlaging als gevolg van sluiting van het gehuurde tijdens een lockdown? En wat zijn de terugkerende standpunten van de rechter in dit soort zaken? Leest u dit artikel voor meer informatie.

Inhoud:

• Wettelijke basis: redelijkheid & billijkheid en onvoorziene omstandigheden
• Rechtspraak
• Uitspraak van 2 september 2022
• Conclusie
• Heeft u vragen?

 

Wettelijke basis: redelijkheid & billijkheid en onvoorziene omstandigheden

Redelijkheid en billijkheid zijn rechtsbegrippen die typerend zijn voor het Nederlands recht; basisnorm van het Nederlands vermogensrecht. Het zijn begrippen waar veel discussie over mogelijk is omdat het geen vastomlijnde begrippen zijn. Kort gezegd komt de combinatie van de begrippen "redelijkheid" en "billijkheid" erop neer dat eenieder zijn of haar gezond verstand moet gebruiken. Men moet ethisch besef hebben en zich bewust zijn van de gevolgen van eigen daden voor anderen en voor de maatschappij. In de (contractuele) omgang met een andere partij dient rekening te worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van die partij. Niet alleen met het eigen belang telt.

Redelijkheid en billijkheid zijn open normen die toegesneden moeten worden op een concreet geval. Daarom spelen in beginsel de feiten en omstandigheden van het geval in een civiele procedure de hoofdrol. Aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval kan een rechter namelijk motiveren wat in een specifiek geschil tussen partijen op basis van de redelijkheid en billijkheid de uitkomst moet zijn. Door op basis van de redelijkheid en billijkheid geschillen te beslechten, kan ingespeeld worden op veranderende maatschappelijke opvattingen of technologische ontwikkelingen. Zaken waar een wetgever bij het maken van wetten en regels niet altijd rekening mee kan houden.

Toepassing van de redelijkheid en billijkheid kan soms tot gevolg hebben dat een contract tussen partijen wordt aangevuld (artikel 6:248 lid 1 Burgerlijk Wetboek (“BW”)) of wordt beperkt (artikel 6:248 lid 2 BW). In het laatste geval mag dan op een bepaalde wettelijke of contractuele regel geen beroep (meer) worden gedaan.

Ook kan het zo zijn dat zich in de contractperiode onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor het ongewijzigd laten van een overeenkomst erg bezwaarlijk is. Omstandigheden die partijen bij het tot stand komen van de overeenkomst niet hebben voorzien, kunnen invloed hebben de contractuele verhouding van partijen. Op basis van artikel 6:258 BW kan een dergelijk contract namelijk door een rechter op verzoek van een partij worden aangepast of zelfs beëindigd.

Toegepast op het geval dat u als ondernemer tijdens de lockdowns niets had aan het door u gehuurde bedrijfspand, kan het zo zijn dat het op basis van onvoorziene omstandigheden (coronapandemie) redelijk en billijk is dat de huurprijs over die periode wordt verlaagd. Met de nadruk uiteraard op “kan” want, zoals hiervoor uitgelegd, komt het aan op de specifieke feiten en omstandigheden van een geval. Onderzoek van de rechtsspraak is daarom onmisbaar voor een beoordeling van uw zaak.

 

Rechtspraak

Ter toelichting van het voorgaande volgen hierna een aantal voorbeelden uit de rechtspraak:

• Uit een arrest van het Hof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) in een (spoed-)kortgeding is het hof van mening dat in de huurovereenkomst in kwestie niet in de coronacrisis is voorzien en dat de “de pijn” van een lockdown gelijkelijk over partijen moet worden verdeeld. In de periode waarin het gehuurde niet kon worden gebruikt, is een huurprijsvermindering van 50% op z’n plaats.
  
  
• In de zaak die tot de uitspraak van 22 juli 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:7053) van Rechtbank Noord-Holland leidde, ging het om de huur van een parkeergarage. Hier speelde de coronacrisis geen rol, maar de zaak laat goed zien dat ook bij een onvoorzien gebrek aan het gehuurde de rechter huurprijsvermindering kan toewijzen op grond van de redelijkheid en billijkheid en voorbij kan gaan aan de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt. Waar ging het over in deze zaak? Twee verdiepingen van een gehuurde parkeergarage was na verloop van twintig jaren na oplevering één jaar lang niet bruikbaar wegens corrosie van de stalen constructie van de parkeergarage. De huurder stelt aanspraak te maken op huurprijsvermindering. Uitgangspunt is dat uit de huurovereenkomst en toepasselijke algemene voorwaarden volgt dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering als het huurgenot vermindert door gebreken aan het gehuurde. Volgens de kantonrechter is echter sprake van een zodanig uitzonderlijk (normaliter gaat een stalen constructie honderd jaar mee zoals ook bevestigd door de verhuurder), afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen, dat dit niet een gebrek is waar partijen bij het sluiten van het huurcontract rekening mee hebben gehouden of hebben kunnen houden. Ondanks dat huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten, oordeelde de rechter dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om bij zo’n uitzonderlijk gebrek de aanspraak op huurprijsverlaging uit te sluiten. Huurprijsvermindering werd op basis van de wet (onvoorziene omstandigheden, artikel 6:248 BW) mogelijk geacht.
  
  
• Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een prejudiciële procedure (ECLI:NL:HR:2021:1974). In een dergelijke procedure stelt een lagere rechter een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad (de hoogste rechter van Nederland) over de uitleg van een rechtsregel. Als de Hoge Raad nooit over die vraag heeft beslist, kan dit een lagere rechter helpen in de behandeling van concrete zaken. Één van de vragen die op 24 december 2021 is beantwoord door de Hoge Raad, betreft de vraag of het niet of beperkt gebruik maken van een gehuurd bedrijfspand door de lockdowns en overige overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid (artikel 6:258 BW) is die tot huurprijsvermindering kan leiden. Het antwoord daarop van de Hoge Raad is: ja, dat kan. Althans, als het een omstandigheid is die op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst lag en die niet in het contract was verwerkt. Of dit het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld. De omstandigheid dat door corona (een uitzonderlijke en de volksgezondheid betreffende omstandigheid) een huurder – die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek – de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een omstandigheid die niet is verdisconteerd in een huurovereenkomst die vóór 15 maart 2020 is gesloten. Dit geldt ook als de huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten. Onder voornoemde omstandigheden is het gebruiksrecht van het gehuurde bedrijfspand zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder (terbeschikkingstelling bedrijfspand) en de huurder (betaling huurprijs) in ernstige mate is verstoord. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan de rechter op vordering van de huurder de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden en de huurprijs verminderen.
  
  
• In een vonnis van de kantonrechter van 12 juli 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:2029) beantwoordt de rechter de vraag of de huurprijs van een bedrijfspand verlaagd moet worden vanwege de coronacrisis. De kantonrechter volgt de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021. De huurder in kwestie kon het gehuurde bedrijfspand door de overheidsmaatregelen niet of in geringe mate exploiteren en de betreffende huurovereenkomst is vóór het uitbreken van de coronapandemie gesloten. Dit brengt met zich mee dat de coronapandemie een omstandigheid is dat door partijen niet is voorzien (artikel 6:258 BW). Op grond hiervan kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verlagen. De kantonrechter herhaalt wat de Hoge Raad al eerder heeft beslist: de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde bedrijfspand is zo sterk gedaald, dat de waardeverhouding tussen de prestaties van huurder en verhuurder in ernstige mate is verstoord. De verhuurder kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan geen aanspraak maken op de volledige huurprijs in de tijd dat coronamaatregelen van toepassing waren.

 

Uitspraak van 2 september 2022

In deze zaak (ECLI:NL:RBROT:2022:7419) gaat het wederom om de gevolgen van de lockdowns als gevolg van corona. De huurder in casu heeft als gevolg daarvan haar winkel verplicht moeten sluiten en mocht een tijd slechts een beperkt aantal bezoekers in haar winkel ontvangen.

Op 2 juni 2020 stuurt de huurder een e-mail aan de verhuurder van het winkelpand en overlegt een overzicht van gerealiseerde omzetten in bedrijfspand in de weken 10 tot en met 21 in de jaren 2019 en 2020 met het doel huurkorting te krijgen. Dit wordt afgewezen door verhuurder. De huurder heeft vervolgens over de maanden januari tot en met april 2021 50% van de huurprijs voldaan en 50% achter de hand gehouden en stelt de verhuurder voor om de huurprijs over deze maanden te verlagen met 31,5%. Dit komt neer op een huurkorting van EUR 10.474,- excl. btw.

De verhuurder accepteert dit voorstel wederom niet en sommeert de huurder dat zij de betalingsachterstand over de maanden januari tot en met april 2021 moet te betalen. Volgens de verhuurder heeft de huurder onvoldoende met financiële stukken onderbouwd waarom zij aanspraak zou maken op een huurkorting van EUR 10.474,-. Daarnaast stelt de verhuurder dat de huurder bij het bepalen van haar omzetderving geen rekening heeft gehouden met de stijging in de online verkopen. De online activiteiten zouden volgens verhuurder ook in de door huurder overgelegde omzetcijfers moeten worden verwerkt.

Partijen komen er onderling niet uit en vragen de rechter om hen van een verlossende uitspraak te voorzien. De kantonrechter merkt dat partijen het erover eens zijn dat de coronamaatregelen die door de overheid zijn opgelegd, moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021: 1974) volgt dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vanwege deze onvoorziene omstandigheid geen aanspraak kan maken op de volledige huurprijs; daarmee heeft de kantonrechter voldoende reden om de huurprijs te verlagen.

De onvoorziene omstandigheid (corona en overheidsmaatregelen) komt niet voor risico van huurder noch voor risico van verhuurder, zo oordeelt de kantonrechter. Een deel van de negatieve financiële gevolgen daarvan – die betrekking hebben op het gehuurde – moeten dan als het ware gelijk verdeeld worden over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel). Dit gebeurt aan de hand van de procentuele omzetvermindering van de huurder. Die wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie.

Wat betreft de omzet uit online verkopen, geeft de kantonrechter aan dat het tijdelijk wijzigen van de huurprijs als gevolg van de coronamaatregelen tot doel heeft het verstoorde evenwicht van de huurovereenkomst te herstellen. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als bedrijfsruimte) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is namelijk verstoord door de coronapandemie en de overheidsmaatregelen. Alleen die activiteiten van de huurder die het gehuurde betreffen moeten dan betrokken worden bij de beoordeling van de wijze waarop en de mate waarin de huurovereenkomst gewijzigd moet worden. Het feit dat de huurder buiten het gehuurde nog online activiteiten verrichtte die tijdens de lockdowns beter rendeerden, telt in principe niet mee bij het verdelen van het financiële nadeel. De online activiteiten (het hebben van een webwinkel) hebben namelijk niets met de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder (huur van bedrijfspand) te maken. Het oordeel van de kantonrechter zou anders zijn als er een verband bestond tussen de teruggelopen omzet in het bedrijfspand en de online activiteiten.

De kantonrechter oordeelt uiteindelijk dan ook dat de huurder terecht de betaling van € 10.474,- heeft opgeschort. De kantonrechter wijzigt de overeengekomen huurprijs voor de maanden maart 2020, april 2020, november 2020, december 2020, januari 2021, februari 2021, maart 2021, april 2021, december 2021 en januari 2022 zodanig dat verhuurder bovenop voornoemd opgeschorte bedrag wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 10.865,60 aan huurder.

 

Conclusie

Redelijkheid en billijkheid en onvoorziene omstandigheden kunnen naar Nederlands recht invloed hebben op contracten. Zo ook op huurcontracten die vóór de coronapandemie zijn afgesloten en waarbij de huurder door de overheidsmaatregelen niet (volledig) het overeengekomen gebruiksrecht kon uitoefenen, maar wel de volledige huursom moest ophoesten. Uit de hiervoor behandelde jurisprudentie kan worden afgeleid dat wanneer een huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is afgesloten en als gevolg van de lockdowns de huurder de bedrijfsruimte niet of beperkt kan gebruiken, een verlaging van de huurprijs op z’n plaats is. Dit geldt ook als huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten.

 

Heeft u vragen?

U kunt voor meer informatie over de onderwerpen uit dit artikel contact opnemen met 0900-jurist op telefoonnummer 0900-8090. U krijgt direct een senior bedrijfsjurist aan de lijn die jarenlang werkte als advocaat en bedrijfsjurist die u helpt met juridisch advies.